1. Перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве >>>

2. Страхование гражданской ответственности застройщика >>>

3. Взаимное страхование застройщиков >>>

4. Предоставление поручительства по договору участия в долевом строительстве >>>

5. Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика >>>

Закон N 294-ФЗ вносит изменения в шесть федеральных законов, включая Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав и сделок), Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон от 29.11.2007 N 286-ФЗ "О взаимном страховании" (далее - Закон о взаимном страховании).

Закон N 294-ФЗ в части, изменяющей Налоговый кодекс РФ и Закон о взаимном страховании, вступил в силу 31 декабря 2012 г. (п. 1 ст. 7 Закона N 294-ФЗ).

Поправки к Закону о регистрации прав и сделок, Закону о банкротстве, Закону о долевом строительстве и к Градостроительному кодексу РФ вступят в силу 1 января 2014 г. (п. 2 ст. 7 Закона N 294-ФЗ).

участия в долевом строительстве

Способ обеспечения обязательства в соответствии с Законом N 294-ФЗ должен быть обозначен в договоре участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве в новой редакции).

В судебной практике указывается, что ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве содержит перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 10.05.2011 N 16904/10 по делу N А13-16297/2009, Определения ВАС РФ от 27.06.2011 N ВАС-5434/11 по делу N А48-2034/2010, от 29.07.2010 N ВАС-9994/10 по делу N А70-5866/2009, Апелляционное определениеЗабайкальского краевого суда от 13.06.2012 по делу N 33-1736-2012). Следовательно, при отсутствии в данном договоре сведений о способе обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств такой договор будет признан незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона о долевом строительстве).

Ранее законодательство не предусматривало никаких специальных условий страхования ответственности застройщика, однако и не запрещало его.

Как было указано выше, Закон N 294-ФЗ предусматривает, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика. При этом последнему предоставлено право выбора одного из способов осуществления такого страхования - либо путем участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо путем заключения договора страхования гражданской ответственности (ст. 15.2 Закона о долевом строительстве в новой редакции). Страхование осуществляется за счет средств застройщика.

Кроме того, в Законе N 294-ФЗ указано, что на регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с иными сведениями должен подаваться один из следующих документов (пп. 4 п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации прав и сделок в новой редакции):

- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

- договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

При отсутствии одного из этих документов договор участия в долевом строительстве не может быть зарегистрирован (пп. 2 п. 3.1 ст. 25.1 Закона о регистрации прав и сделок в новой редакции).

Указанные изменения, как уже отмечалось, вступят в силу с 1 января 2014 г. и будут распространяться на отношения из договоров участия в долевом строительстве, заключенных после этого момента (п. 3 ст. 7 Закона N 294-ФЗ).

Следует отметить, что Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предполагает отмену государственной регистрации ряда договоров, однако среди них отсутствует договор участия в долевом строительстве. Следовательно, в дальнейшем, как и в настоящее время, государственная регистрация таких договоров останется обязательной.

Подробнее см. КонсультантПлюс: Правовые новости. Специальный выпуск "Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" закона "О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве").

В частности, на это направлены изменения в законодательстве о банкротстве, вводимые Законом N 294-ФЗ. Закон о банкротстве был дополнен нормой о том, что требования дольщика к застройщику, признанному несостоятельным, должны быть соразмерно уменьшены на суммы полученных дольщиком страховых выплат или выплат в соответствии с договором поручительства (п. 1.2 ст. 201.9 Закона о банкротстве в новой редакции).

При этом страховщик, застраховавший гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, в случае привлечения застройщика к ответственности в соответствии со ст. 10 Закона о банкротстве имеет к нему право требования в размере произведенных выплат (п. 4 ст. 201.9 Закона о банкротстве в новой редакции).

Следует отметить, что правовая защита страховщика и поручителя в случае банкротства застройщика ослаблена по сравнению с аналогичными гарантиями других кредиторов: требования страховщика и поручителя не получат преимуществ в конкурсном производстве, которые, к примеру, имеют дольщики. Есть основания предполагать, что это обстоятельство может негативно сказаться на желании хозяйствующих субъектов брать на себя соответствующие обеспечительные обязательства перед дольщиками, а следовательно, и на стоимости страхования и выдачи поручительства. Этот факт может привести к удорожанию стоимости строительства объекта недвижимости.

Также в пояснительной записке к законопроекту, который впоследствии был принят в качестве Закона N 294-ФЗ, обращается внимание на возможное увеличение стоимости приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве на 4 процента в случае применения системы взаимного страхования застройщиков.

Отметим, что при взаимном страховании риск солидарной субсидиарной ответственности по долгам недобросовестного застройщика несут остальные застройщики - члены общества взаимного страхования, что создает определенную систему взаимоответственности. Это может способствовать развитию более эффективной системы контроля за действиями застройщика, чем та, которую может организовать профессиональный страховщик или банк-поручитель.

https://e.mail.ru/cgi-bin/msglist?folder=0#readmsg?id=13594652930000000889&folder=0