Распространяются ли законодательные нормы о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (далее – МКД) на правоотношения, связанные с распоряжением общим имуществом иных имущественных комплексов, в том числе дачных товариществ? Этот вопрос стал одним из ключевых на заседании КС РФ, состоявшемся 13 октября.
Заявитель М. – член товарищества собственников жилья (ТСЖ) "Дачный поселок "Б." – обратился в Суд с просьбой о проверке конституционности абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – оспариваемая норма), согласно которому единственным доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация, и оспорено зарегистрированное право может быть только в судебном порядке. По его мнению, такая формулировка закона лишает членов ТСЖ, право собственности на общее имущество у которых возникает в силу закона, возможности его защиты в судебном порядке.
Так, суды отказали в удовлетворении требований заявителя об истребовании из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) имущества общего пользования ТСЖ: дорог, инженерно-технических коммуникаций, зданий КПП, трансформаторной подстанции, канализационно-насосной станции, столовой, забора – и передачи его в общую долевую собственность членам ТСЖ и владельцам домов в дачном поселке, не являющихся членами ТСЖ. В кассационном определении, в частности, указано, что данное имущество было продано коммерческой организации законным собственником – некоммерческой организацией ТСЖ "Дачный поселок "Б.", право собственности которой подтверждается выпиской из ЕГРП. Никаких доказательств принадлежности спорного имущества непосредственно владельцам домов и участков в пределах территории ТСЖ на праве общей долевой собственности в материалах дела нет, поэтому они не обладают правом на подачу виндикационного иска, посчитал суд (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 1 декабря 2015 г. № 4-КГ15-52).
Однако заявитель полагает, что на имущество ТСЖ должен распространяться специальный правовой режим общего имущества МКД. В обоснование своей позиции он ссылается в том числе на ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ, указывающую, собственниками каких объектов может быть создано ТСЖ, и п. 2 ст. 123.13 ГК РФ, согласно которому объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Напомним, ст. 123.12-123.14 ГК РФ применяются в том числе к товариществам собственников жилья, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам, созданным до их вступления в силу (до 1 сентября 2014 года).
Специальный правовой режим общего имущества МКД характеризуется рядом особенностей. Такое имущество принадлежит собственникам помещений в соответствующем доме на праве общей долевой собственности, причем доля на него может быть отчуждена собственником только вместе с правом собственности на квартиру или нежилое помещения (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, что особенно важно, по мнению заявителя, не требуется отдельной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество – она происходит автоматически при регистрации возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Имущество общего пользования ТСЖ, образованного несколькими жилыми домами, тоже невозможно отделить от этих домов, поскольку оно создано непосредственно для их функционирования, заявила представлявшая в КС РФ интересы заявителя адвокат Татьяна Пухова. "Подробной и формализованной процедуры госрегистрации прав на такое имущество в законе нет, – подчеркнула она. – Однако, если законодатель считает необходимым в целях защиты конституционных прав граждан обеспечить и поддерживать неразрывное единство вещных прав применительно к МКД и если такое же функциональное единство характерно для иных имущественных комплексов, то и в них, как я полагаю, должна быть обеспечена аналогичная защита, потому что характер собственности один и тот же". При этом, по мнению представителя заявителя, необходимо четко определить, какие именно объекты должны бесспорно принадлежать на праве общей долевой собственности членам ТСЖ, по аналогии с закрытым перечнем общего имущества МКД (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Вопрос о необходимости или отсутствии необходимости регистрации права на общее имущество ТСЖ действительно носит спорный характер, отметил в свою очередь и полномочный представитель Президента РФ в КС РФ Михаил Кротов. Однако он категорически против распространения правового режима общего имущества МКД на имущество общего пользования ТСЖ, поскольку это предполагает в том числе запрет на его отчуждение в собственность одного лица. На практике многие объекты соответствующей инфраструктуры, например трансформаторные подстанции, работа которых требует постоянного контроля работниками, обладающими навыками их эксплуатации, передаются на баланс, то есть в собственность, сетевых организаций, что не влечет прекращения обслуживания ими жилых домов. Кроме того, если в МКД общее имущество действительно неразрывно связано с принадлежащими собственникам помещениями (лестничные клетки, коридоры, лифтовые шахты, крыши, подвалы, внутридомовое оборудование), то имущество общего пользования дачных и иных товариществ находится фактически за пределами объектов частной собственности, добавил представитель президента.
При этом в случае ограничения возможности использования имущества общего пользования, в связи с чем затрудняется доступ к принадлежащему домовладельцу земельному участку – представитель заявителя указывала, в частности, на запрет проезда по территории дачного поселка, он может подать негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) или потребовать установление сервитута (ст. 274 ГК РФ), подчеркнул Михаил Кротов. "Сомнений в конституционности оспариваемой нормы нет. Суду предлагается распространить по аналогии правовой режим ст. 290 ГК РФ на коттеджные поселки. При этом ни одна из норм закона, в которых говорится об общей собственности, оспариванию не подлежала, поэтому их рассмотрение выходит за пределы полномочий КС РФ", – заключил он.
Представители Генеральной прокуратуры РФ и Минюста России также отметили недостаточную определенность правового режима общего имущества, предназначенного для обслуживания нескольких жилых домов, в том числе отсутствие прямого указания на необходимость регистрации права собственности на него, но подчеркнули, что это не может свидетельствовать о неконституционности оспариваемой нормы.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/news/956011/#ixzz4NNF5vJcu
