Автор: Марина Труханова

Приватизировать "посмертно"

Иногда спорить в судах из-за наследства приходится не только с многочисленными родственниками, но и с государством. Такая ситуация может возникнуть, если наследодатель хотел приватизировать жилье, но при жизни сделать этого не успел. Адвокат Олег Сухов рассказал, что похожие ситуации становятся причиной для судебного разбирательства достаточно часто: в одной лишь Москве ежегодно проходит до 200 процессов, связанных с включением в наследную массу квартир, прежние владельцы которых не успели приватизировать свою недвижимость по причине смерти. В целом же по стране суды различных инстанций рассматривают каждый год порядка 10 тысяч исков подобного характера. Рекордсменом по числу разбирательств данного плана является Самарская область (около 1 тысячи процессов в год), высокие показатели демонстрируют Нижегородская, Московская и Ивановская области, Башкортостан, Бурятия и Чувашия. Минимум подобных процессов зафиксирован в Ингушетии, Кабардино-Балкарии, Чечне, Тыве, на Камчатке, Чукотке, в Магаданской области и Ямало-Ненецком автономном округе. По его словам, статистика показывает, что чаще всего суды, по тем или иным причинам, отказывают заявителям в таких исках.  

Елена Тихонова, юрист КА "Юков и партнёры", напоминает, что вопрос о том, какое имущество можно включать в наследственную массу, а какое нет, был решен еще в 1993 году, когда ВС принял постановление Пленума "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. В абз. 3 п. 8 документа сказано следующее:

Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал своё заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишён возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

"Практики применения именного этого подхода – множество", – говорит Тихонова. Например, ВС неоднократно отменял акты нижестоящих судов, если условия, указанные в п. 8 постановления Пленума о приватизации, соблюдались (см. "ВС решил, можно ли наследовать имущество, не оформленное в собственность"). Повторил он свою позицию и в недавно рассмотренном деле Алексея Смоленского* (№ 5-КГ16-93). Его племянник решил оформить в собственность квартиру, которую занимал по договору соцнайма, собрал все необходимые документы и обратился в службу "одного окна" еще в январе 2014 года. Позже молодого человека неоднократно приглашали для заключения договора приватизации, но тот в МФЦ так и не явился. В начале июня он умер, и Смоленский, который был единственным наследником, попытался через суд добиться включения спорной квартиры в наследственную массу (дело № 2-3588/2015). В Хорошевском райсуде ему отказали, сославшись на то, что между обращением племянника с заявлением о приватизации и его смертью прошло много времени. И раз тот так и не пришел заключать договор, значит, "при жизни не совершил необходимых и достаточных действий для передачи ему в собственность жилого помещения". Мосгорсуд засилил это решение, но ВС посчитал, что раз молодой человек обратился в службу "одного окна" и не отозвал свое заявление о приватизации, от своих намерений он не отказывался. К тому же с марта по май 2014 года наследодатель почти все время проходил лечение в больнице за пределами Москвы и явиться, чтобы подписать договор, не мог по объективным причинам. В этот раз Верховный суд самостоятельно исправил ошибки судов первой и апелляционной инстанции и принял по делу новое решение, которым удовлетворил требования Смоленского.

Но насколько широко можно трактовать слова "выразил при жизни волю на приватизацию"? В делах, описанных выше, наследодатели успели собрать необходимый для приватизации пакет документов и обратиться с соответствующим заявлением. А могут ли считаться выражением воли иные действия?

Что считать "выражением воли на приватизацию"?

Надежда Гареева* летом 2014 года решила приватизировать квартиру, в которой была прописана и жила вместе с одним из своих сыновей Семеном Исенбаевым*. Единственной помехой было то, что муниципалитет не озаботился составлением технического и кадастрового паспортов жилья, чем пришлось заняться самой квартиросъемщице. 22 июля она обратилась в БТИ, заключив договор на проведение инвентаризационных работ. В этот же день она выдала своему второму сыну Михаилу Гарееву* доверенность на представление её интересов по вопросу сбора и подачи документов для приватизации. Женщина получила на руки техпаспорт, но подать заявление на оформление квартиры в собственность не успела, поскольку 11 августа ее не стало. 30 сентября все того же 2014 года Исенбаев заключил с администрацией города Мичуринска договор социального найма, 27 ноября – договор приватизации, а 29 декабря получил свидетельство о праве собственности на квартиру.

Его брата, Гареева, эта ситуация не устроила, и он обратился в Мичуринский городской суд, требуя признать договор приватизации и свидетельство о праве собственности, выданное Исенбаеву, недействительными. Также он просил включить спорную жилплощадь в наследственную массу и признать за ним право собственности на 1/2 долю квартиры в порядке наследования дело (№ 2-1304/2015). Судья Ангелина Меньших отказала в иске, посчитав, что Гареева при жизни "не выразила в своих действиях волю на приватизацию занимаемого жилого помещения", то есть не успела подать соответствующее заявление с приложением необходимых документов, из-за чего приватизацию нельзя признать состоявшейся. Кроме того, п. 6 постановления Пленума ВС о приватизации предусматривает получение согласия на нее от всех жильцов, а в материалах дела не было сведений о том, что Исенбаев давал такое согласие. "Это явилось бы препятствием для заключения с Гареевой договора приватизации", – говорится в решении горсуда.

Тверской облсуд, куда Гареев подал жалобу, точка зрения коллег из нижестоящей инстанции не устроила (дело № 33-3259/2015). Апелляция посчитала возможным удовлетворить иск, указав, что наследодатель выразила волю на приватизацию, но не смогла оформить договор, поскольку умерла. "Выражением воли" суд посчитал заключение договора на выполнение работ по технической инвентаризации квартиры, получение технического и кадастрового паспортов и выдачу доверенности Гарееву.

Исенбаев, опасаясь лишиться части жилья, пожаловался в ВС (дело № 13-КГ16-9), а тот счел, что к спору между братьями условия, описанные в п. 8 постановления Пленума, применить нельзя. В вынесенном по делу определении, со ссылкой на ст. 2, 7 и 8 закона о приватизации, говорится, что одного желания наследодателя приватизировать квартиру для ее включения в состав наследства мало. Обязательное условие – подача им в уполномоченный орган заявления на приватизацию и всех необходимых документов. Иные действия (выдачу доверенностей, сбор документов, устные заявления о необходимости оформить квартиру в собственность) "выражением воли на приватизацию" считать нельзя, отметил Верховный суд, отменяя апелляционное определение и оставляя в силе решение первой инстанции.

Что думают эксперты?

В целом эксперты, опрошенные "Право.ru", согласны с позицией Верховного суда, однако один из них отмечает, что соблюдается буква закона, но не его дух. "Своим определением ВС пресек попытки судов, в частности, коллегии по гражданским делам Тамбовского облсуда, расширить применение абз. 3 п. 8 указанного постановления Пленума ВС о приватизации, – говорит Елена Тихонова из "Юков и партнеры". – Конечно, вопрос наследования жилья всегда был и будет одним из самых острых, поэтому представляется, что еще более четкие разъяснения Верховного суда по указанному вопросу сделает подход судов еще более единообразным и прозрачным".

Адвокат Олег Сухов считает, что Верховный суд в очередной раз продемонстрировал последовательность подхода к решению подобных споров. По его мнению, специфика данного процесса также показала, что позиция ВС не является в чистом виде «пробюджетной»: его представители объективно стараются придерживаться норм материального права. "В то же время следует признать, что приверженность букве закона на практике нарушает его дух. В этой ситуации можно лишь порекомендовать пожилым гражданам, проживающим в муниципальном жилье и не испытывающим ощутимых финансовых проблем, поторопиться с приватизацией (если они намерены передать жилплощадь по наследству своим родным)", – комментирует юрист.

Источник:http://pravo.ru/review/view/133860/?cl=N